Publié le 15 Juillet 2025

Comprendre les différences entre loi Carrez et loi Boutin

Que l’on souhaite louer ou vendre un logement, connaître la surface exacte du bien est essentiel. En immobilier, deux mesures principales existent : la surface loi Carrez et la surface loi Boutin. Bien qu’elles semblent proches, elles reposent sur des principes distincts et répondent à des besoins différents. Afin d’éviter toute confusion et de garantir des transactions sans mauvaises surprises, il est important de bien distinguer ces deux réglementations.

Loi Boutin : un incontournable pour la location

La loi Boutin est appliquée depuis 2009 afin de garantir plus de transparence dans le cadre des locations. Elle vise notamment à protéger les locataires en obligeant le propriétaire à indiquer la surface habitable du logement dans le bail. Cette mesure concerne l’ensemble des pièces principales (chambre, pièce à vivre, cuisine, salle de bains, combles aménagés), et sert de référence pour le tarif au mètre carré.

Le logement mis en location doit présenter au moins une pièce principale avec un plancher de 9 mètres carrés minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable supérieur à 20 mètres cubes. Attention : la loi Boutin ne prend pas en compte certains espaces comme les vérandas, celliers, caves, murs et cloisons, ni les embrasures de portes et fenêtres.

Loi Carrez : essentielle lors de la vente d’un bien en copropriété

Adoptée en 1996, la loi Carrez s’applique principalement aux ventes de lots en copropriété. À la différence de la loi Boutin, elle exige que la surface privative exacte soit mentionnée dans l’acte de vente. Le calcul inclut tous les espaces clos et couverts ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, y compris les greniers, remises, vérandas et combles non aménagés.

Cependant, certains espaces sont exclus du calcul : balcons, terrasses, loggias, ainsi que toutes les zones non closes. Cela permet à l’acquéreur d’avoir une idée précise de la surface réelle qu’il achète, ce qui est un gage de sécurité lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Les erreurs à ne pas commettre dans le calcul de la surface

• Ne confondez jamais surface habitable (loi Boutin) et surface privative (loi Carrez).
• Évitez d’inclure des annexes ou parties communes dans le mesurage.
• Veillez à respecter les hauteurs sous plafond définies par chaque règlementation.
• N’omettez pas de vérifier quels espaces doivent être comptabilisés ou exclus selon la loi applicable.

L’importance du recours à un professionnel

Le mesurage précis d’un bien immobilier peut rapidement devenir complexe. Pour éviter les erreurs et litiges, il est conseillé de faire appel à un spécialiste, tel qu’un diagnostiqueur immobilier. Ce professionnel utilise des outils spécifiques et maîtrise parfaitement les critères des deux réglementations. Ainsi, vous bénéficiez d’un calcul fiable et conforme à la législation en vigueur.

En résumé

En cas de location, c’est la surface habitable définie par la loi Boutin qu’il faut indiquer, alors qu’en cas de vente en copropriété, la superficie privative selon la loi Carrez doit être renseignée. Se tromper de mesure peut avoir des conséquences importantes tant pour le propriétaire que pour le locataire ou l’acquéreur. Pour sécuriser votre projet immobilier, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un professionnel du mesurage.